不動産経済研究所「不動産経済ファンドレビュー 2020年7月5日号」に地主アセットマネジメント 代表取締役社長 西羅弘文のインタビュー記事が掲載されました

2020 年７月６日
各 位
会 社 名 日本商業開発株式会社
代表者名 代表取締役社長 松岡 哲也
（コード番号 3252 東証・名証第一部）
問合せ先 広報室（TEL 03‐6895‐0070）




不動産経済研究所「不動産経済ファンドレビュー 2020 年 7 月 5 日号」に
地主アセットマネジメント 代表取締役社長 西羅弘文のインタビュー記事が掲載されました



当社の連結子会社であります底地特化型の私募リート「地主プライベートリート投資法人」を運用する、
地主アセットマネジメント株式会社の代表取締役社長 西羅弘文が、不動産経済研究所「不動産経済
ファンドレビュー 2020 年 7 月 5 日号」からのインタビューを受け、新型コロナウイルスの影響を受け
ず、着実に成長を続ける運用環境について、足元と今後の見通しなどの記事が掲載されましたので、別
添のとおりお知らせします。


以上
 不動産経済ファンドレビュー２０２０年７月５日号より抜粋




「コロナの影響受けにくい存在感を発揮する
常に進化成長し圧倒的なポジションを得たい」
地主アセットマネジメント 西羅弘文社長に聞く

　底地特化型の私募リート「地主プライベートリート投資法人」を運用する地主アセットマネジメ
ント。事業用定期借地権が結ばれた底地に投資し、テナントの約 8 割が生活密着型の店舗で占め
られ安定的なキャッシュフローが長期にわたって見込めることが最大の特徴だ。新型コロナウイル
スの影響を受けず着実に成長を続ける運用環境について、西羅弘文社長に足元と今後の見通しな



西
どを聞いた。




羅
　足元の運用状況は？ き 、借地料の減額要請は
く しない傾向にあ ま
る。
　西羅氏――2017 年 1 月に運用を開始し、年 1 た、弊社グルー と
プ 良い関係を維持している方が、
回増資を行っている。 年 の現在、61 物件 820
4 目 ・ 今後の出店計画がスム ズに進む いっ
ー と た判断も
億円に成長した。今は 5 年目の増資を準備してい あ 現時点で賃料減額等が
る。 見込まれる物件は 1
るこ で
と ろ 、新型コ ウ ルス
ロナ イ の環境下におかれ 物件もなく ーマ ・ ョ ク 同様に賃料減
、リ ン シ ッ 時と



弘
た。 、弊社が運用す
ただ る地主 ー におい は、
リト て 額を受けずに、2020 年 6 月 月 6 月
（1 ～ ）期を終
現時点では全く影響がない。テナントは 84.2％ え、当初想定通 に分配金を支払 る
り え 予定だ。 ー
リ
が生活密着型で り
あ 、生活必需品を取 扱う ー
り ス マ ・ ョ ク り
ン シ ッ を乗 越えた時に底地が注目された


文 パー、 ッ ス ア等の業種が大半 、
ドラ グ ト
ご り
も 消費” り
で いわゆる
によ 業績は好調だ。 う
“巣
こ した業種は、
の 同じ う
と よ に、マーケ ト ョ ク
ッ にシ ッ が起こ
は、われわれに っ はあ 意味でチャ と
と て る
る場合
ンス 捉え
厚生労働省の提案す 「新しい生活様式」にも
る ている。また、自然災害による影響が少ない強み
合致し お 、今後
て り も安定した需要が見込まれる。 も活かしたい。地主リ ト
ー は建物を保有しないた
　賃料の減額要請はないのか。 め、自然災害発生時も修繕等の追加コ ト
ス が一切
　西羅氏――ご わずかではあるが賃料減額要
く かからない。またテナン の大部分が
ト 自然災害発
請が来た物件もあるが、これは地主リ ト個別に
ー 生時にイ ラ拠点 な
ンフ と る生活密着型で る と
あ こ も
と こ ではなく
いう と テナン の会社方針で全店舗
ト 強みだ。
の賃貸人に一律にお願いをしている いうケー
と ス 　当面の成長目標は？
である。地主リ トは建物を貸し
ー ているのではな 　西羅氏――当初計画した、地主 ー の タ
リト ス ー
く、土地のみを貸している と 、底地商品を作
こ と ト後 年で資産規模 1000 億円
「5 」の達成が え、
見
る際に、テナ ト
ン の強い出店意向に基づい 土地
て 投資家数も増 て り ロナ シ ッ の中で
え お 、コ ・ ョ ク も影
を取得し賃貸している経緯があ また、売上歩
る。 響を受け く と
に いこ が再認識され存在感を発揮し
合賃料ではなく固定の賃料を収受する長期の事 得る 考 ている。
と え スポンサーの 本商業開発 は
日 と
業用定期借地権設定契約で こ をテナ ト
ある と ンも 優先交渉でき も
る のの、適切な物件を選択し リ
てー
十分に理解し り
てお 、結果と てテナン
し トは賃料 トで購入している。スポンサーだけでなく、弊社
減額要請を撤回している。 ン から と
テナ ト 見る 、賃 へ直接持ち込まれる と
こ も多く て り
なっ お 、底地プ
料比率の高い建物賃料を減額する方が効果が大 レーヤーも望んだ お 増 ている で
と り え の 、パイプラ

---

インは常に豊富にある。足元で運用している物件
の ち、弊社に直接持ち込まれた情報は 4 分の1
う
程度だ。購入する物件の規模感は問わない。今
回の第 5 次増資後は、84 物件・約 1090 億円 な
と
るので 物件平均は約 12 億円。
、1 1000 億円を達
成後は、中期的に 3000 億円規模への成長を 指
目
したい。 うす こ で
そ る と 、テナ ト の力関係や情
ンと
●プロフィール
報その のが集ま やすく り り
も り な 、よ 安定したポジ クレコードを見 から
て 中央金法や年金投資家は具 1998 年 3 月 甲南大学法学部卒
業。1998 年 4 月 兼松都市開発
シ ンの確立に
ョ つながる。 体的に検討を始めるが、その第 1 段階のハードル ㈱に入社し、 商業施設開発・
運営に従事。2000 年 10 月 日
　投資家の反応は？ は越え 、多く
て の投資家に検討をいただいている。 本商業開発㈱へ創業メンバー
として入社。2005 年 6 月 同社
　西羅氏――投資家に ア ン ている 、底
ヒ リ グし と 今回の第 5 次増資で コ
も、 ロナの影響は全く 、
なく 取締役開発営業本部長、2007
年 7 月 同社常務取締役東京
地に投資す こ によ
る と る運用の安定性、安心感、 逆に安心感があ こ を踏ま る 、新た
る と え と に多くの 営業本部長、2012 年 2 月 同
社常務取締役投資運用本部長。
物件ポー フ リ
ト ォ オの構成な を
ど ご理解いただいて 投資家に参加いただ る ではと え
け の 考 ている。 2016 年 4 月 地主アセットマネ
ジメント㈱代表取締役社長に
いると感じている。 の逆境をむしろチャ で
こ ンス あ 　底地市場の可能性を う て
ど 見 いるのか。 就任（現任） 。2016 年 9 月 地
主プライベートリート投資法
ると捉え、現在パイ イ
プラ ンで400 億円程度ある 　西羅氏――ようやく底地市場が認知され始め 人執行役員就任 ( 現任） 。


中で、今回は生活密着型に限定し、23 物件を約 た。初めに注目された リ ン シ ッ を乗
のは ーマ ・ ョ ク り
260 億円で取得を よ と考 ている。物件利回
し う え り 越えた時で、今回の ロナ シ ッ で改め
コ ・ ョ ク て安定
は約 4％、LTV が約 30％、分配金は約 4％を見 性などが再認識され 、よ 注目
て り される と
こ を期待
込んでいる。今回の増資を経て、ポー フ リ
ト ォ オは している。実際に、株式市場にこれだけボラティ
約 4 割が東京圏、約 3 割が大阪圏、約 2 割が リィ あ と
テ が る 、資金運用 えた き
を考 と に底地への
名古屋圏で、三大都市圏中心に分散を効かせて 投資は手堅い。
しかも、 ン が ーパーや ッ
テナ ト ス ドラ
いる。用途はコロナ禍でも安定している生活密着 グ ト あれば、現物不動産 し も金融商品
ス アで とて と
型が 88％でその ちス
う ーパーが 45％、ホーム ン
セ し も理解が進ん り
て で取 組みやすいのではないか。
ターが 18％、ドラ グス アが 15％だ。各テナ ト
ッ ト ン スポンサーには事業会社や富裕層の資産管理会
と長期の事業用定期借地権設定契約を結んでお 社からも購入意向が数多く寄せられ り
てお 、今ま
り 地主 ー が タ ト て
、 リ ト ス ー し から5 年が経過 て
し も、 で以上に底地を購入 投資す プレーヤーは増
・ る え
平均契約期間の残存期間が約 20 年間あ 、平
り てる 見
く と ている。公表されているのは上場 ー の
リト
均中途解約の不可期間が約 11 年間あ こ から、
る と データだが、底地への投資比率が安定し え
て増 て
長期で安定した運用を見込んでいる。 お 、今後底地マーケ ト 10 倍、20 倍に必ず
り ッ が
　投資主の構成は？ 拡大す と感じ
る ている。
　西羅氏――前回の第 4 次増資を経て、初めて 　底地の売買情報は増 て ？
え いる
年金に参加いただいたほか、大学が増え、生損 　西羅氏――底地の保有者が決算対策で た
あっ
保の参加が多い。 年 500 億円な 、 る程度 ラ
3 ・ どあ トッ り、土地建物よ 土地のみのほうが売 やすいと
り り

不動産経済ファンドレビュー 2020.7.05 9
 「コロナの影響受けに い存在感を発揮する
く
常に進化成長し圧倒的なポジショ ンを得たい」
地主アセットマネジメント 西羅弘文社長に聞く




いった理由 、底地と て売却に出される。 と
で し た え んな商品があっ のかと驚かれる。
た 中期的に資産
ばテナ ト 身が土地を購入し 出店し、オフ ラ
ン自 て バ 規模が 3000 億円まで成長した き
と には、金融商
するケー あ 、
スが り 入札時には上場 ー 、
リ ト 私募ファ 品の1つ し 底地が市民権を得
とて ているのかもしれ
ンドはもちろん、生保を含め 多く
て のプレーヤー ない。底地は地味なの 、ア
で ピールが難しいのだ
が参加す 今後、土地建物の ち土地だ を売
る。 う け が、そ ろ底地がク ズア プされる う
ろそ ロー ッ よ にグ
却するケースは増 て来る ろ ま
え だ う。 た、土地を仕 ループ全体と て動い
し ていこ と考 ている。弊社
う え
入れ テナ ト
て ン を付けた後、金融商品化す と
る いっ の成長と も
と に知名度が上が 、底地ビジネスに
り
た、底地を一から作るプレーヤーは多くはないが、 拍車がかかっていけば先行者利益を取る とがで
こ
総合商社や住宅デベロ パーが、底地を開発し
ッ き こんなたと
る。 えは僭越だが、ユニクロは一見
マーケ ト り
ッ に売 出すケー も増 ている。建物を
ス え 誰でも真似でき う
そ だが技術の進歩が速く誰も真
作る り
よ 、底地の方がスムーズに商品化でき、利 似ができない。しかし実際に売っている のは 常
も 日
益も確保 る め、知
でき た らない こ で様々
と ろ な底地 的な商品 、しかも ン メ
で ブラ ドイ ージは当初と比べ
商品が出来つつ る。
あ て相当上がっている。われわれも常に進化して成
　1 物件当た の底地の規模感は？
り 長するなか 、結果的に圧倒的なポジシ ンを得
で ョ
　西羅氏――郊外型の大型商業施設ではなく、 られる う
よ に事業を進めたい。 ドに向けた打ち
エン
生活に密着した近所の ーパーや ッ ト 、
ス ドラ グス ア 出し方が必要と え お 、た えば個人の運用
考 て り と を
ホームセンターが多いので、結果的に規模が小 見据え、スポンサーにおい 、ク ウ ァ ィ
て ラ ドフ ンデ
さ なっ り ス の分散にも
く てお 、リ ク つながっている。 ングを検討している。個人に対し も知名度が高
て
また、開発会社や ー は投資規模を10 億円以
リ ト まれば底地市場の裾野が広がる しれない。
かも
上、20 億円以上とする中で、小規模だ 、他と
と 　運用上の ス 要因を何におい いるのか。
リ ク て
競合せずに相対で購入 る で
でき の 、高値掴みする 　西羅氏――日本商業開発がビジネスを始めて
こ もない。底地マーケ ト 自分達で創っ き
と ッを て た 20 年間、今まで賃料の減額や退店した事例はな
の 、競合にさ されない う る と
で ら よ にす こ は常に意 い。契約満了に伴う入替え した経験もない。契
を
識している。 約満了時は、入居す テナ ト
る ン から再契約を求め
　今後の見通しについ 。
て られ、契約が延長される と
こ を想定し り
てお 、お
　西羅氏――正しいこ は必ず市場が広がる
と と そ く うな だ う。 ン の えができ こ
ら そ る ろ テナ ト 入替 る
信じ ビジネス
て を進めている。ポー フ リ
ト ォ オ構成 とを証明できれば商品 し は完壁に近づく で
と て の 、
を含め 、ほとん のテナン
て ど トの業績が伸びてお 近い将来、事例と て
し 見せていきたい。世の中に
り、予定通 安定した運用をし
り ているので、他で は事業用定借の契約が満了に近づき、残期間が
様々な対応に追われているレンダーや投資家か 1～ 2 年の売 物件が出て て り
り き お 、後継テナ ト
ン
ら、思った以上という評価の声を聞く と
こ も多く を けた え スポンサーが物件を取得す ケー
見つ う で る
なっ 一方で 広が が え始め
た。 、 り 見 ている はい
と え、 ス え き こ した取 組みができ の 、既
も増 て た。 う り る で
初め の投資家にプレゼ
て ンテーシ ンをす と
ョ る 、こ 存保有物件で でき こ を早く
も る と 証明したい。

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