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アナリストレポート
企業ファンダメンタルズ調査
株式会社 AMBITION
2018 年 9 月 東京証券取引所マザーズ市場上場（証券コード：3300）

概要

株式会社 AMBITION （以下「AMBITION」という）はプロパティマネジメント事業
（サブリース事業を含む）、賃貸仲介事業、及びインベスト事業（主として若年層の
単身者・DINKS 向けマンションの取得・開発）を行う不動産会社である。東京都心
の一等地に立地する物件を主体とし、高級賃貸マンション部門で高いブランド認知
度を確立している。

各事業部門のシナジー効果を発揮して目覚ましい成長を遂げただけでなく、市場
地位の向上と新たな M&A をバネに成長の勢いを加速させている。直近では不動
産デベロッパーのヴェリタス・インベストメントを買収して事業範囲を広げ、収益拡大
につなげている。

同社は IT 技術を駆使し不動産事業の市場リーダーを目指しており、独自の成長戦
略の下で良好なマネジメントが行われていると考えられる。新規上場後４年が経過
し、AMBITION は新たな成長ステージに入り、日本の不動産市場で主要プレー
ヤーの地位を獲得してさらなる拡大を図っていくと考える。

会社情報

AMBITION は起業家の清水剛氏（現・代表取締役） Trends in Sales and Net Profit
売上高及び純利益の推移
によって 2007 年に設立され、当初はプロパティマ (JPY mn)
（単位：百万円） (JPY mn)
（単位：百万円）
売上高（左軸）
Sales (LHS)
ネジメント事業と賃貸仲介事業を主軸としていたが、 25,000 700

Net Profit (RHS)
純利益（右軸）
2012 年にマンションの改修と再販を主体とするイン 20,000

---

ベスト事業を開始した。賃貸仲介事業の強味を生 500


かし、プロパティマネジメントとサブリース事業で市 15,000

---

場地位を確立している。個人投資家と企業顧客 10,000

---

（主にデベロッパー）の双方を顧客対象としている。 200

5,000

---

同社は 2017 年 10 月、高級マンション（シングル

---

ルーム／ダブルルーム）のデベロッパーである株式 2013 年
FY6/13
6 月期
FY6/14 年 FY6/15 年

---

6 月期

---

6 月期
FY6/16 年

---

6 月期
2017 年
FY6/17
6 月期
2018 年
FY6/18
6 月期
(Source: Company) AMBITION)
(出所：株式会社
会社ヴェリタス・インベストメントを買収して事業範囲
を拡大し、総合不動産デベロッパーとして歩み始めた。また、ヴェリタスの買収に
よって AMBITION の業績も大幅に向上した。

2015 年にはベトナムのホーチミン市に IT 関連技術及びデータ処理技術の開発を
行う事業所を開設した。

小関広洋 同社は 2014 年９月に東京証券取引所マザーズ市場に上場した。2018 年８月２日
現在、時価総額は 100 億円、株価は 1,528 円。同社は東証 1 部への指定替え要
ファイナンシャ 件をすでに満たしているものと考えられる。
ルリサーチ＆コ
ンサルティング
 株式会社 AMBITION




経営陣 いたが、2018 年６月期にはヴェリタスが大きく
239 名の社員を率いる清水剛代表取締役（47 寄与し、インベスト事業が大幅な増収増益を達
歳）は不動産業界で 20 年に及ぶ広範な経験 成した。
を有している。取締役会は清水氏ほか３名の
取締役及び４名の独立監査役で構成される。 プロパティマネジメント事業
プロパティマネジメント事業は本質的に安定的
株主 で低リスクであり、AMBITION の中核事業と
筆頭株主は清水氏（個人所有の資産運用会 なっている。同社が手掛ける物件数は急増し
社含む）で、持株比率は 50.08%。次いで株式 ている。また、強力な賃貸仲介機能により高い
会社エボラブルアジア（証券コード：6191）が 稼働率（2018 年６月末時点で前年度末比 4.9
9.91%を保有しているが、純粋に投資目的と考 ポイント増の 97.0%）を維持していることから、
えられる。他は少数株主で、それぞれ 5%未満 サブリース市場でも確固たる地位を築いている。
にとどまっている。 多くの企業顧客（不動産デベロッパー）のサブ
リース需要に対応して BｔｏB 事業で強みを発
事業内容 揮している。2014 年の新規上場によってブラ
AMBITION の事業は 1） プロパティマネジメン ンド知名度が向上したのを受け、管理物件数
ト事業、2）賃貸仲介事業、及び 3）インベスト事 及びサブリース戸数はこの３年間で倍増に近
業（賃貸マンション投資・開発）の３本柱で構成 い伸びを見せた。管理物件の約 92%及びサ
される。主力は若年層（20 代～30 代）の単身 ブリース物件の 85%は東京に所在している。
者・DINKS 向けマンションで、これに投資する
顧客は 30 代～40 代のビジネスマンが中心と プロパティマネジメント事業は、コンパクトタイ
なっている。 プのマンションが景気後退期にもそれほど影
響を受けず、景気サイクルにも左右されにくく、
SALES BY SEGMENT
セグメント別売上高 今後とも稼ぎ頭として同社の成長を支えていく
FY6/18
（2018 年 6 月期） ものと思われる。

Number of Properties Under management
管理物件数
20,000
Investment
インベスト事業
管理物件 management
Properties under
40%
40% 18,000 17,186

Sub-leasing 15,641
16,000 サブリース物件
プロパティ
Property
マネジメント 14,000
manageent 12,617
事業
55% 12,000
55%
9,878
10,000 9,307
8,920
7,688 7,492
8,000
Brokerage
賃貸仲介事業
(Source: Company) 6,000 5,205
5%5% (出所：株式会社 AMBITION) 4,757
4,140
4,000 3,212
OPERATING PROFIT BY SEGMENT
セグメント別営業利益
FY6/18 2,000

（2018 年 6 月期） 0

---

2013 年 9/14
2014 年 9/15
2015 年 9/16
2016 年 9/17
2017 年 6/18
2018 年
9月 9月 9月 9月 9月 6月




Property
プロパティ 賃貸仲介事業
manageent
マネジメント
Investment
インベスト事業 45%
事業 賃貸仲介事業は売上高と利益に占める割合こ
50%
50% 45%
そ比較的小さい（営業利益の約５%）ものの、
プロパティマネジメント事業とのシナジーを生
み出している。つまり、賃貸仲介事業の貢献に
より、特にマンションのサブリースにおいて高い
(Source: Company) Brokerage
賃貸仲介事業 5%
(出所：株式会社 AMBITION)
5% 稼働率の維持が可能になっているのである。
従来はプロパティマネジメント事業が売上高で
も営業利益でも飛び抜けて高い比率を占めて

---

 株式会社 AMBITION




はプロパティマネジメント事業、賃貸仲介事業
及びインベスト事業（高級マンション（シングル
ルーム、ダブルルーム）の開発）という比較的
分散した事業構造を採用している。最も競合
度が高い企業としては株式会社プロパティー
エージェント（証券コード：3464）と株式会社
グッドコムアセット（証券コード：3475）が挙げら
れる。両社はいずれも急成長しているが、30
代～40 代の比較的若いビジネスマンを主な対
象とする AMBITION とは顧客（投資家）層が
インベスト事業 異なっている。
従来、AMBITION の投資事業は築古マンショ
成長戦略
ンを取得し改修（リノベーション）により付加価
AMBITION は既存事業の力強い成長の勢い
値を高めて再販することを主体としてきた。同
を保つとともに、事業範囲の拡大（ファミリータ
社には自前の内装部門があるため、リノベー
イプマンションへの進出等）を図る一方、投資
ション案件で高い利益率を確保できる。
のリスクテーキングには慎重な姿勢を崩さない
AMBITION はヴェリタスの買収によって総合 方針だ。同社は居住者の幅広いニーズに対
不動産デベロッパーへと事業内容を拡大した。 応したサービスを提供する「不動産 SPA」の実
ヴェリタスは高い利益を生み出す企業で、買 現を目指しており、短期の損害保険商品など
収後の初年度から AMBITION の決算に大き すでにさまざまな周辺サービスを投入している。
く貢献した（2018 年６月期は売上高 5,053 百
AMBITION は顧客層の拡大に向けて、外国
万円、営業利益 227 百万円）。ヴェリタスが開
人労働者からの需要の高まりを取り込む機会
発するマンションタイプは AMBITION が優位
を探っているほか、社宅など BｔｏB 事業の拡
に立つ市場分野と合致しており、そのため更
大も見据えている。また「民泊」用宿泊施設も
なるシナジーが生み出されるものと考えられる。
投入したが、これまでのところ民泊事業の規模
は限定的である。

中長期的には、IT 技術を不動産に応用し新た
なビジネスモデルの確立を目指している。同社
は最近、RPA テクノロジーズ株式会社（ロボッ
トによる業務自動化）、株式会社アクセルラボ
（IoT によるスマートホーム機器）、株式会社ナ
ビック（Wi-Fi ベースのセキュリティサービス）な
ど IT 専門企業数社と業務提携契約を締結し、
これらの先端的分野で先頭に立とうとしている。
その目標は、不動産の運用を通じて IT で結
ばれたコミュニティを創出し、ビッグデータを活
用して関連業界に価値を提供することにある。



市場構造と競合他社
日本の不動産市場は非常に細分化されてい
る。AMBITION は上場不動産企業の中では
中規模の部類だが、特定の市場セグメントで
強いブランド認知度を誇っている。また、同社

---

 株式会社 AMBITION




財務状態 指しており、2018 年６月期の一株当たり配当
以前には AMBITION のバランスシートは、コ 金を前年度比５円増の 16.5 円と予想している。
ア事業である賃貸仲介事業の性質上、比較的
単純な構成となっていた。だが 2017 年 10 月 バランスシート（貸借対照表）：ヴェリタスの買
にヴェリタスを買収した後、AMBITION の財務 収により、2018 年６月期のバランスシートの構
構造は 2018 年６月期に大幅に変化した。これ 造は大きく変化した。総資産は前年度末から
はヴェリタスの負債が比較的大きかったためだ 3.7 倍増え、増加分の 64%が不動産の在庫に
が、同時に、ヴェリタスは AMBITION の連結 よるものだ。不動産在庫（6,775 百万円）の大
損益計算書及び利益率に大きく貢献している。 半は長期借入金（6,518 百万円）を充当してい
る。AMBITION のキャッシュポジション（現金
事業セグメント別売上高及び営業利益（2017 年６月期）
及び預金）は比較的大きく（2018 年６月末現在
売上高 営業利益 （比率) 営業利益率 3,835 百万円、総資産の 26%）、短期借入金
プロパティマネジメント
（1 年内返済予定の長期借入金及び１年内償
9,686 321 39.5% 3.3%
事業 還予定の社債含む）3,713 百万円に対応して
賃貸仲介事業 995 79 9.7% 7.9%
いる。ヴェリタスの連結子会社化に伴い、
インベスト事業 4,091 413 50.8% 10.1%
AMBITION の今年度末の自己資本比率は前
小計 14,772 813 100.0% 5.5%
年度末の 32.1%から 13.0%に低下した。その
調整／販売管理費 -193 -522
ため 2018 年６月期の ROE（自己資本利益率）
合計 14,579 291 2.0%
(出所：株式会社 AMBITION のデータ) は 32.1%と高い数値となった。同社は内部留
事業セグメント別売上高及び営業利益（2018 年６月期）
保が大きいことから、今後同社のエクイティ
ベース（自己資金）は拡大していくものと思わ
売上高 営業利益 （比率） 営業利益率
れるが、バランスシートの拡大に合わせ、将来
プロパティマネジメント
13,325 1,024 44.9% 7.7% 的に何らかの形のエクイティファイナンスが必
事業
賃貸仲介事業 1,173 115 5.0% 9.8%
要になるかもしれない。
インベスト事業 9,628 1,143 50.1% 11.9%

小計 24,126 2,282 100.0% 9.5% キャッシュ・フロー計算書：過去２年間、
調整／販売管理費 -848 -1,140 AMBITION の営業活動によるキャッシュ・フ
合計 23,278 1,142 4.9% ローは、収益性が改善し在庫回転率が比較的
(出所：株式会社 AMBITION のデータ) 速いことから高水準を保ってきた。同社は大手
邦銀と良好な関係にあり、積極的な投資活動
損益計算書： 2018 年６月期の売上高は前年 の資金は銀行融資に拠っている。現在の金利
同期比 59.7%増の 23,278 百万円を計上し、 環境下で、今後も十分な流動性を維持すると
全事業セグメントで大幅な伸長を達成した。セ 考えられるが、将来の成長を考えると、いずれ
グメント別の売上高では、プロパティマネジメン エクイティベースの増強が必要になると思われ
ト事業が 37.6%増、賃貸仲介事業が 17.9%、 る。
インベスト事業が 135.3%増となっている。イン
ベスト事業の急増は、8,060 百万円の売上高 見通しと評価
をもたらしたヴェリタスによるところが大きい。 AMBITION は 2019 年６月期の業績について
2018 年６月期の連結営業利益は前年同期の 売上高 20.7%増、純利益 6.1%増と予想してい
3.8 倍となった。セグメント別ではプロパティマ るが、これは保守的な見通しと思われる。営業
ネジメント事業が 3.2 倍、賃貸仲介事業が 利益率が上昇しているため、収益性は一層向
45%増、インベスト事業が 2.8 倍である。プロパ 上するものと考えられる。インベスト事業ではさ
ティマネジメント事業と賃貸仲介事業の大幅な らなるアップサイドを見込めるのではないか。
増加はスケールメリットによるもので、そのこと
は営業利益率の劇的な改善（プロパティマネ 中期的には、同社は売上高 1,000 億円（2018
ジメント事業では 3.3%から 7.7%に上昇）に現 年６月期の４倍）、営業利益 100 億円（同９倍）
れ て い る 。 の達成を目指している。過去５年間の成長動
AMBITION は 20%超の配当性向の維持を目 向に照らして考えると、この目標は十分に達成

---

 株式会社 AMBITION




可能と思われる。ブランド認知度の向上と顧客 売上高が毎年 30%増で利益率が徐々に向上
層の拡大を背景に、成長の勢いは加速するに する（営業利益率が 4.9%から 6.0%に上昇）と
ちがいない。またスケールメリットにより事業範 いう控えめな予想に基づくと、３年後には
囲を拡大してさらなるシナジーを創出すること AMBITION の売上高は 500 億円、純利益は
ができるだろう。日本の不動産市場（特に東京 20 億円に達することになる。同社の株価につ
都心のコンパクトタイプマンション）は、総人口 いては、中期的ターゲット価格として、希薄化
が減少傾向にあるにもかかわらず、当面は良 なしの前提で 5,600 円、PER（株価収益率）20
好な環境が続くと予想される。AMBITION は 倍と想定される。
将来を見据えたビジネスモデルに基づき、この
市場で勝ち抜いていくための体制が整ってい
ると考えられる。


業績予想
2019年 2020年 2021年
2018年 2019年
6月期 6月期 6月期
6月期 6月期
（予想）＊ （予想）＊ （予想）＊
売上高 23,278 28,085 30,000 40,000 50,000
営業利益 1,142 1,300 1,500 2,200 3,000
経常利益 1,017 1,088 1,380 2,000 2,750
純利益 611 648 960 1,400 1,925

利益率
営業利益 4.9% 5.0% 5.5% 6.0%
4.4%
経常利益 4.6% 5.0% 5.5%
純利益 2.6% 3.2% 3.5% 3.9%
* アナリスト予想はあくまでシミュレーションのための値



内在株価表
純利益 600 648 960 1,400 1,925 2,500 3,000
発行済み株式数 6,804,400
一株あたり利益 88 95 141 206 283 367 441
株価収益率
15 1,323 1,428 2,116 3,086 4,244 5,511 6,613
20 1,764 1,905 2,822 4,115 5,658 7,348 8,818
25 2,204 2,381 3,527 5,144 7,073 9,185 11,022
30 2,645 2,857 4,233 6,172 8,487 11,022 13,227
35 3,086 3,333 4,938 7,201 9,902 12,859 15,431


現在の水準 中期的な内在価値

---

 株式会社 AMBITION




財務データ


損益計算書 （単位：百万円）
2013年6月期 2014年6月期 2015年6月期 2016年6月期 2017年6月期 2018年6月期 2019年6月期
売上高 3,932 5,288 6,954 9,842 14,579 23,278 28,085
粗利益 974 1,179 1,360 1,917 2,382 4,645
販売管理費 933 996 1,175 1,717 2,091 3,503
営業利益 41 183 185 199 291 1,142 1,300
支払金利 3 5 8 19 24 103
経常利益 51 185 176 196 269 1,017 1,088
特別損益 0 2 5 -7 -16 0
税引前利益 51 187 181 189 253 1,017
租税公課 -6 76 70 80 115 408
純損益 57 111 111 109 138 611 648
(出所：株式会社 AMBITION のデータ)

前年同期比
2013年6月期 2014年6月期 2015年6月期 2016年6月期 2017年6月期 2018年6月期 2019年6月期
売上高 34.5% 31.5% 41.5% 48.1% 59.7% 20.7%
粗利益 21.0% 15.4% 41.0% 24.3% 95.0%
販売管理費 6.8% 18.0% 46.1% 21.8% 67.5%
営業利益 346.3% 1.1% 7.6% 46.2% 292.4% 13.8%
金融費用 66.7% 60.0% 137.5% 26.3% 329.2%
経常利益 262.7% -4.9% 11.4% 37.2% 278.1% 7.0%
純利益 - 150.0% -240.0% 128.6% 342.8% 6.1%
(出所：株式会社 AMBITION のデータ)

営業利益率 (対売上高比率)
2013年6月期 2014年6月期 2015年6月期 2016年6月期 2017年6月期 2018年6月期 2019年6月期
売上高 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
粗利益 24.8% 22.3% 19.6% 19.5% 16.3% 20.0%
販売管理費 23.7% 18.8% 16.9% 17.4% 14.3% 15.0%
営業利益 1.0% 3.5% 2.7% 2.0% 2.0% 4.9% 4.6%
金融費用 0.1% 0.1% 0.1% 0.2% 0.2% 0.4%
経常利益 1.3% 3.5% 2.5% 2.0% 1.8% 4.4% 3.9%
純利益 1.4% 2.1% 1.6% 1.1% 0.9% 2.6% 2.3%
(出所：株式会社AMBITION のデータ)

EBITDA (単位：百万円)
2013年6月期 2014年6月期 2015年6月期 2016年6月期 2017年6月期 2018年6月期
税引前利益 51 187 181 189 253 1,017
支払金利 3 5 8 19 24 110
減価償却等 20 18 20 48 58 171
EBITDA 74 210 209 256 335 1,298
EBITDA利益率 1.9% 4.0% 3.0% 2.6% 2.3% 5.6%
負債/EBITDA倍率 2.4 1.8 3.3 5.8 4.2 8.1
(出所：株式会社AMBITION のデータ)

キャッシュフロー (単位：百万円)
2013年6月期 2014年6月期 2015年6月期 2016年6月期 2017年6月期 2018年6月期
営業活動によるキャッシュフロー 46 54 -17 -16 1,911 1,218
投資活動によるキャッシュフロー 18 -42 -123 -355 -1,337 -3,256
フリーキャッシュフロー 64 12 -140 -371 574 -2,038
金融活動によるキャッシュフロー 74 182 460 967 288 3,423
合計 138 194 320 596 862 1,385
(出所：株式会社AMBITION のデータ)

---

 株式会社 AMBITION



バランスシート（貸借対照表） (単位：百万円)
2013年6月期 2014年6月期 2015年6月期 2016年6月期 2017年6月期 2018年6月期
流動資産
現金及び預金 505 711 1,032 1,505 2,314 3,835
売掛金 57 67 99 119 176 377
販売用不動産 47 256 439 929 405 6,775
流動資産合計 653 1,068 1,620 2,581 2,959 11,185
固定資産
建物 25 23 134 106 120 307
土地 1 138 89 257 585
のれん 50 42 171 150 129 1,281
投資有価証券 19 32 93 76 73 143
保証金 106 107 134 170 199 165
固定資産合計 239 254 732 700 1,010 3,394
資産合計 893 1,322 2,352 3,286 3,973 14,591

流動負債
短期借入金 124 282 395 653 740 3,713
買掛金 75 97 129 93 122 294
未払税金 1 65 43 58 109 316
前受金 42 45 252 291 348 466
預り金 42 45 116 125 126 156
流動負債合計 496 767 1,181 1,411 1,663 5,348
固定負債
長期借入金 54 89 211 693 491 6,518
社債 90 151 167 249
保証金 138 157 189 255 348 542
固定負債合計 198 253 497 1,127 1,034 7,340
負債合計 694 1,020 1,678 2,538 2,697 12,689
純資産
資本金 40 40 180 180 380 380
資本準備金 140 140 340 397
内部留保 159 260 348 428 548 1,122
自己株式 -1 -1 -1 -1 -1 0
純資産合計 198 302 674 748 1,276 1,902
負債純資産合計 893 1,322 2,352 3,286 3,973 14,591
(出所：株式会社AMBITION のデータ)


財務比率
2010年9月 2011年9月 2012年9月 2013年9月 2014年9月 2015年9月
総資産利益率 6.4% 8.4% 4.7% 3.3% 3.5% 4.2%
自己資本利益率 28.8% 36.8% 16.5% 14.6% 10.8% 32.1%
自己資本比率 22.2% 22.8% 28.7% 22.8% 32.1% 13.0%
(出所：株式会社AMBITION のデータ)



有利子負債
2010年9月 2011年9月 2012年9月 2013年9月 2014年9月 2015年9月

合計 178 371 696 1,497 1,398 10,480
(出所：株式会社AMBITION のデータ)




ディスクレーマー
本文書は情報提供を唯一の目的として作成されたものであり、投資の勧誘や有価証券の売買の
提案に使用されるものでも、またそれを意図したものでもありません。

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 Corporate Fundamentals Research
AMBITION Corporation
September (3300 JP / TSE Mothers)

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SUMMARY

Ambition Corporation (“Ambition”) is a real estate company that engages in property
management (including sub-leasing), brokerage, and investment/development of
apartments mainly for young, single or DINKS residents. The company, which focuses
on properties located in prime areas in central Tokyo, has strong brand recognition in
the high-end rental apartment segment.

Ambition has achieved remarkable growth by generating synergies within its business
portfolio. Moreover, the growth momentum is accelerating on the back of the
company’s enhanced market position and new business acquisitions. Most recently,
Ambition acquired a property developer, Veritas Investment. The acquisition
successfully expanded the scope of Ambition’s business, and contributed immediately
to earnings.

We believe Ambition is a well-managed company with a distinct growth strategy. The
company aims to become a market leader in the real estate business by adopting IT
technology. Four years since the IPO, we believe the company has entered a new stage
of growth to become a scalable, leading player in the Japanese real estate market.

COMPANY PROFILE

Ambition was founded in 2007 by entrepreneur Mr. Takeshi Shimizu (current CEO
and President). The company initially engaged in property management and brokerage
services. In 2012, the company entered Trends in Sales and Net Profit
the investment business, which mainly (JPY mn) (JPY mn)
Sales (LHS)
25,000 700
involved the re-sale of the renovated Net Profit (RHS)
apartment units. The company 20,000

---

established its market position in 500


property management and sub-leasing, 15,000

---

by leveraging its strong brokerage unit. 10,000

---

Ambition undertakes contracts from both 200

individual investors and corporate 5,000

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customers (mainly developers). 0 0
FY6/13 FY6/14 FY6/15 FY6/16 FY6/17 FY6/18
(Source: Company)
In October 2017, the company acquired
Veritas Investment Co., Ltd., a developer of high-end single/double room apartments.
The acquisition allowed Ambition to widen its scope of business as a full-scale
property developer. Moreover, Veritas has made significant contribution to Ambition’s
financial results.

In 2015, Ambition opened an office in Ho Chi Minh City, Vietnam to develop IT-
related and data processing technologies.
Koyo Ozeki
Ambition was listed on the TSE’s Mothers section in September 2014. As of
Financial September 19, 2018, the company’s market capitalization was JPY9.0 bn at share price
Research @JPY1,321. We understand that Ambition has already fulfilled the TSE requirement
to move up to the 1st Section.
 AMBITION Corporation




MANAGEMENT both net sales and operating profit. However, in
Mr. Takeshi Shimizu (47) is the President/CEO, FY6/18, sales and profit of the investment
leading the company’s 239 staff. Mr. Shimizu business increased significantly thanks to the
has extensive experience with a 20-year career strong contribution of Veritas.
in the real estate business. The board consists of
three directors (including Mr. Shimizu) and four Property management
independent auditors. The property management business, which is
stable and low-risk in nature, is Ambition’s core
SHAREHOLDERS business. The number of properties under
Mr. Shimizu (including his private asset management is growing rapidly. Furthermore,
management company) is the largest Ambition has a strong position in the sub-leasing
shareholder with a total of 50.08% stake in the market, as the company has a brokerage function
company. Evolable Asia Corp. (6191 JP) owns that allows it to maintain high occupancy rates
9.91% stake, which we understand is a pure (97.0% at the end of June 2018, a 4.9 ppt
investment. The remaining are minority increase from the previous year). As such, the
shareholders that own less than 5% each. company is strong in the B to B business, and
has many corporate clients (property
BUSINESS developers) that need sub-leasing services. The
Ambition’s business consists of three main number of properties under management, as well
pillars; 1) property management, 2) brokerage, as sub-leased units, nearly doubled over the past
and 3) investment/development of rental three years, reflecting the improved brand
apartments. Ambition focuses on apartments for recognition following the IPO in 2014. Around
young, single or DINKS residents in their 20s or 92% of properties under management and 85%
30s. Customers investing in these apartments are of the sub-leased properties are located in Tokyo.
typically business persons in their 30s or 40s.
The property management business is resilient to
SALES BY SEGMENT economic cycles, because the vacancy rate of
FY6/18 compact apartments is less affected in a
recessionary environment. This business should
continue to function as a cash cow, supporting
the company’s future growth.
Investment
40%
Number of Properties Under management
Property 20,000

manageent Properties under management
18,000 17,186
55%
Sub-leasing 15,641
16,000

14,000
12,617

Brokerage 12,000
(Source: Company)
5% 9,878
10,000 9,307
8,920

OPERATING PROFIT BY SEGMENT 8,000
7,688 7,492

FY6/18 6,000 5,205
4,757
4,140
4,000 3,212

2,000

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Property
manageent
Investment 45%
50%
Brokerage
The brokerage business’ contribution to net sales
and profits is relatively small (roughly 5% of the
company’s operating profit). However, this
(Source: Company) Brokerage
5%
business generates synergies with Ambition’s
Traditionally, the property management property management business; i.e. the
business was by far the largest contributor to brokerage business allows the company to

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maintain high occupancy rates particularly for MARKET STRUCTURE AND
sub-leased apartments. COMPETITION
The Japanese real estate market is very
fragmented. Ambition is a mid-sized company
among the listed players, but has strong brand
recognition in a specific market segment.
Moreover, the company has a relatively
diversified business profile; i.e. property
management, brokerage, and development of
high-end single/double room apartments.
Ambition’s closest competitors include Property
Agent Inc. (3464 JP) and Good Com Asset Co.,
Ltd. (3475 JP). Both competitors are also
growing rapidly, but they target a different
customer (investor) base. Ambition’s main
customer (investor) base comprises relatively
Property investment/development young business persons in their 30-40s.
Traditionally, Ambition’s investment business
has focused on purchases of old apartments and GROWTH STRATEGY
the re-sale of such properties after adding value In addition to maintaining the strong growth
through renovation. momentum of the existing businesses, Ambition
aims to expand the scope of its business (such as
The acquisition of Veritas expanded the scope of expanding into family-type apartments), while
Ambition’s business as a full-scale real estate maintaining a cautious approach to taking
developer. Veritas is a profitable company and investment risks. The company aims to become
made significant contribution to Ambition’s a “real estate SPA” that provides services to
financial results from the first year following the cover a wide range of residents’ needs. The
acquisition (sales JPY5,053 mn and operating company has already launched various
profit JPY227 mn in FY6/18). The type of peripheral services, such as short-term non-life
apartments developed by Veritas matches the insurance service.
market segment in which Ambition excels, and
hence, further synergies can be generated, in our In order to expand its customer base, Ambition
view. is seeking opportunities to capture the increasing
demand from foreign workers. The company is
also looking to expand the B to B business,
including company housing. Ambition also
launched “Minpaku” hotels, although the scale
of the business is limited so far.

In the medium- to long-term, Ambition aims to
establish a new business model by applying IT
technology to real estate. Recently, Ambition
concluded alliance agreements with several IT
specialist companies, such as RPA Technologies
Inc. (robotic process automation), Accel Lab Ltd.
(IoT smart home devices), and Nabiq Inc. (Wi-
Fi based security service), to become the
forerunner in these advanced areas. Ambition’s
goal is to establish IT-connected communities
through real estate management, and to provide
value to related industries through the use of big
data.

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FINANCIAL POSITION The company aims to maintain the dividend
Because of the nature of the core brokerage payout ratio at more than 20%. The dividend to
business, Ambition’s balance sheet structure had be paid for FY6/18 is forecasted at JPY16.5 per
been relatively simple in the past. However, the share, up from the JPY5 paid in the previous
company’s financial profile changed year.
significantly in FY6/18, following the October
2017 acquisition of Veritas which is relatively Balance sheet: The balance sheet structure
debt-heavy. At the same time, however, Veritas changed significantly in FY6/18 due to the
has contributed significantly to Ambition’s acquisition of Veritas. Total assets increased by
consolidated income statement and profitability. 3.7 times from the end of the previous year.
Property inventory accounted for 64% of the
SALES AND OPERATING PROFIT BY BUSINESS SEGMENT total increase. A large part of the property
FY6/17 (JPY mn, %) inventory (JPY6,775 mn) is financed by long-
Sales Operating Operating term borrowings (JPY6,518 mn). Ambition held
Profit (Weight) Margin a relatively large cash position (JPY3,835 mn at
Property manageent 9,686 321 39.5% 3.3% the end of June 2018, accounting for 26% of
Brokerage 995 79 9.7% 7.9%
total assets), which covered the short-term
Investment 4,091 413 50.8% 10.1%
borrowings (including the portion of long-term
Sub total 14,772 813 100.0% 5.5%
borrowings and debentures with maturity of less
than one-year) of JPY3,713 mn. Following the
Adjustments / SG&A -193 -522
consolidation of Veritas, Ambition’s equity ratio
Total 14,579 291 2.0%
dropped to 13.0% at the end of FY6/18, from
(Source: Company data)
32.1% at the end of previous year. Therefore,
SALES AND OPERATING PROFIT BY BUSINESS SEGMENT
ROE was high at 32.1% in FY6/18. The
FY6/18 company’s equity base should grow over time
Sales Operating Operating given strong internal capital generation.
Profit (Weight) Margin However, some form of equity financing could
Property manageent 13,325 1,024 44.9% 7.7% be necessary in the future to keep up with the
Brokerage 1,173 115 5.0% 9.8% growth of the balance sheet.
Investment 9,628 1,143 50.1% 11.9%
Sub total 24,126 2,282 100.0% 9.5% Cash flow: Ambition’s operating cash flow has
Adjustments / SG&A -848 -1,140 been strong over the last couple of years thanks
Total 23,278 1,142 4.9% to improved profitability and the relatively fast
(Source: Company data) turnover of inventories. Active investment
activities are financed by bank borrowings, as
Income statement: In FY6/18, Ambition’s net the company has good access to the major
sales increased by 59.7% YoY to JPY23,278 mn, Japanese banks. Under the current interest rate
with the strong growth achieved across all environment, Ambition will be able to enjoy
business segments. The property management, ample liquidity, although future growth could
brokerage, and investment businesses grew by eventually necessitate enhancement of the
37.6%, 17.9%, and 135.3%, respectively. The equity base, in our view.
growth in the investment business was largely
attributable to Veritas, which posted net sales of OUTLOOK AND VALUATION
JPY8,060 mn. Consolidated operating profit in According to the company’s guidance for
FY6/18 was 3.8 times compared to the previous FY6/19, net sales and net income are forecast to
year; property management was 3.2 times, grow by 20.7% and 6.1%, respectively, which
brokerage was up by 45%, and investment was we believe to be conservative. We expect
2.8 times. The strong growth in property profitability to further improve, due to higher
management and brokerage was driven by operating margins. The property development
economies of scale; this is reflected in the business could add further upside.
dramatic improvement in operating profit
margins (from 3.3% to 7.7% for property In the medium-term, Ambition aims to achieve
management). net sales of JPY100 bn (four times that of
FY6/18) and operating profit of JPY10 bn (nine

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times). In light of the growth trend over the last positioned to be a winner based on its forward-
five years, we believe that the company’s target looking business model, in our view.
is feasible. The growth momentum should
accelerate on the back of the enhanced brand Based on a modest projection of 30% annual
recognition and customer base, and economies sales growth and a gradual improvement in
of scale should allow the company to expand its profit margins (operating margin from 4.9% to
scope of business to create additional synergies. 6.0%), Ambition’s net sales and net income
The Japanese real estate market, especially should reach JPY50,000 mn and JPY2,000 mn,
compact apartments in central Tokyo, is respectively, in three years. Our medium-term
expected to enjoy favorable conditions for the target price of Ambition shares is JPY5,600 at
foreseeable future, despite the negative PER 20x, assuming no dilution.
demographic trend in Japan. Ambition is well

PERFORMANCE ESTIMATION
FY6/18 FY6/19F FY6/19E* FY6/20E* FY6/21E*
Sales 23,278 28,085 30,000 40,000 50,000
Operating profit 1,142 1,300 1,500 2,200 3,000
Recurring profit 1,017 1,088 1,380 2,000 2,750
Net profit 611 648 960 1,400 1,925
PROFIT MARGINS
Operating profit 4.9% 5.0% 5.5% 6.0%
Recurring profit 4.4% 4.6% 5.0% 5.5%
Net profit 2.6% 3.2% 3.5% 3.9%
* Analyst estimate for simulation purposes only.


INTRINSIC SHARE VALUE MATRIX
Net profit 600 648 960 1,400 1,925 2,500 3,000
# of shares in issue 6,804,400
EPS 88 95 141 206 283 367 441
PER
15 1,323 1,428 2,116 3,086 4,244 5,511 6,613
20 1,764 1,905 2,822 4,115 5,658 7,348 8,818
25 2,204 2,381 3,527 5,144 7,073 9,185 11,022
30 2,645 2,857 4,233 6,172 8,487 11,022 13,227
35 3,086 3,333 4,938 7,201 9,902 12,859 15,431


Current price level Midium-tem intrinsic value

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FINANCIAL DATA


INCOME STATEMENT (JPY mn)
FY6/13 FY6/14 FY6/15 FY6/16 FY6/17 FY6/18 FY6/19F
Sales 3,932 5,288 6,954 9,842 14,579 23,278 28,085
Gross profit 974 1,179 1,360 1,917 2,382 4,645
SG&A 933 996 1,175 1,717 2,091 3,503
Operating profit 41 183 185 199 291 1,142 1,300
Interest payment 3 5 8 19 24 103
Recurring profit 51 185 176 196 269 1,017 1,088
Extraordinary profit/loss 0 2 5 -7 -16 0
Pre-tax profit 51 187 181 189 253 1,017
Taxation -6 76 70 80 115 408
Net profit/loss 57 111 111 109 138 611 648
(Source: Company data)

YoY CHANGE
FY6/13 FY6/14 FY6/15 FY6/16 FY6/17 FY6/18 FY6/19F
Sales 34.5% 31.5% 41.5% 48.1% 59.7% 20.7%
Gross profit 21.0% 15.4% 41.0% 24.3% 95.0%
SG&A 6.8% 18.0% 46.1% 21.8% 67.5%
Operating profit 346.3% 1.1% 7.6% 46.2% 292.4% 13.8%
Finance costs 66.7% 60.0% 137.5% 26.3% 329.2%
Recurring profit 262.7% -4.9% 11.4% 37.2% 278.1% 7.0%
Net profit - 150.0% -240.0% 128.6% 342.8% 6.1%
(Source: Company data)

PROFIT MARGIN (AS % OF SALES)
FY6/13 FY6/14 FY6/15 FY6/16 FY6/17 FY6/18 FY6/19F
Sales 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
Gross profit 24.8% 22.3% 19.6% 19.5% 16.3% 20.0%
SG&A 23.7% 18.8% 16.9% 17.4% 14.3% 15.0%
Operating profit 1.0% 3.5% 2.7% 2.0% 2.0% 4.9% 4.6%
Finance costs 0.1% 0.1% 0.1% 0.2% 0.2% 0.4%
Recurring profit 1.3% 3.5% 2.5% 2.0% 1.8% 4.4% 3.9%
Net profit 1.4% 2.1% 1.6% 1.1% 0.9% 2.6% 2.3%
(Source: Company data)

EBITDA (JPY mn)
FY6/13 FY6/14 FY6/15 FY6/16 FY6/17 FY6/18
Pre-tax profit 51 187 181 189 253 1,017
Interest payment 3 5 8 19 24 110
Deprciation, etc 20 18 20 48 58 171
EBITDA 74 210 209 256 335 1,298
EBITDA margin 1.9% 4.0% 3.0% 2.6% 2.3% 5.6%
Debt/EBITDA 2.4 1.8 3.3 5.8 4.2 8.1
(Source: Company data)

CASH FLOW (JPY mn)
FY6/13 FY6/14 FY6/15 FY6/16 FY6/17 FY6/18
Operation 46 54 -17 -16 1,911 1,218
Investment 18 -42 -123 -355 -1,337 -3,256
Free cash flow 64 12 -140 -371 574 -2,038
Financing 74 182 460 967 288 3,423
Total 138 194 320 596 862 1,385
(Source: Company data)

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BALANCE SHEET (JPY mn)
FY6/13 FY6/14 FY6/15 FY6/16 FY6/17 FY6/18
Current assets
Cash and deposits 505 711 1,032 1,505 2,314 3,835
Receivables 57 67 99 119 176 377
Real estate for sale 47 256 439 929 405 6,775
Total current assets 653 1,068 1,620 2,581 2,959 11,185
Fixed assets
Buildings 25 23 134 106 120 307
Land 1 138 89 257 585
Goodwill 50 42 171 150 129 1,281
Investment securities 19 32 93 76 73 143
Guarantee deposits 106 107 134 170 199 165
Total fixed assets 239 254 732 700 1,010 3,394
Total assets 893 1,322 2,352 3,286 3,973 14,591

Current liabilities
Short-tem borrowings 124 282 395 653 740 3,713
Accounts payable 75 97 129 93 122 294
Tax payable 1 65 43 58 109 316
Advances received 42 45 252 291 348 466
Deposits received 42 45 116 125 126 156
Total current liabilities 496 767 1,181 1,411 1,663 5,348
Fixed liabilities
Long-term borrowing 54 89 211 693 491 6,518
Debentures 90 151 167 249
Deposits received 138 157 189 255 348 542
Total fixed liabilities 198 253 497 1,127 1,034 7,340
Total liabilities 694 1,020 1,678 2,538 2,697 12,689
Net assets
Paid-in capital 40 40 180 180 380 380
Capital reserve 140 140 340 397
Retained earnings/losses 159 260 348 428 548 1,122
Treasury stock -1 -1 -1 -1 -1 0
Total net assets 198 302 674 748 1,276 1,902
Total liabilities and net assets 893 1,322 2,352 3,286 3,973 14,591
(Source: Company data)

FINANCIAL RATIOS
FY9/10 FY9/11 FY9/12 FY9/13 FY9/14 FY9/15
ROA 6.4% 8.4% 4.7% 3.3% 3.5% 4.2%
ROE 28.8% 36.8% 16.5% 14.6% 10.8% 32.1%
Equity / total assets 22.2% 22.8% 28.7% 22.8% 32.1% 13.0%
(Source: Company data)

INTEREST-BEARING LIABILITIES
FY9/10 FY9/11 FY9/12 FY9/13 FY9/14 FY9/15

Total 178 371 696 1,497 1,398 10,480
(Source: Company data)




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