グローバル都市不動産研究所第13弾(都市政策の専門家　市川宏雄氏監修)　不動産投資を通じて脱炭素に貢献する時代へ-エコ住宅の海外動向とESG不動産投資-

2021 年 12 月 23 日
各 位
会 社 名 株式会社グローバル・リンク・マネジメント
代表者名 代 表 取 締 役 金 大仲
（コード番号：3486 東証第一部）
問合わせ先 経 営 企 画 部 長 竹内 文弥
（TEL.03-6821-5766）

グローバル都市不動産研究所 第 13 弾（都市政策の専門家 市川宏雄氏監修）

不動産投資を通じて脱炭素に貢献する時代へ
～エコ住宅の海外動向と ESG 不動産投資～

当社は、2019 年１月１日に設立にしたグローバル都市不動産研究所の調査研究 第 13 弾として、カーボンニ
ュートラルに向けた住宅・建築物の国内外の対応や、ESG 投資ニーズについて分析いたしましたので下記の通
（過去のレポート一覧はこちら https://www.global
りお知らせします。 -link-m.com/company/institute/
）
 2021.12.23
グローバル都市不動産研究所
レポート第13弾


不動産投資を通じて脱炭素に貢献する時代へ
～エコ住宅の海外動向とESG不動産投資～




01 2050年カーボンニュートラルに向けた住宅・建築物の対応

02 日本の先を行く海外諸国の取り組み

03 不動産投資もESGを重視する時代へ

04 都市政策の専門家 市川宏雄所長による分析結果統括 1
01
2050年カーボンニュートラルに向けた住宅・建築物の対応
日本のCO2排出量は家庭部門、業務他部門で大きく増加
大手デベロッパーの分譲マンション、賃貸住宅などの集合住宅でもZEH化が進む




脱炭素は待ったなし いまや脱炭素化は世界的な潮流であり、日本にお
いても待ったなしの対応が求められています。
2020年10月の菅前総理大臣の「2050年カーボン
ニュートラル宣言」を口火に、政府は脱炭素社
会に向けて大きく舵を切りました。 住宅や建築物が脱炭素推進のカギ
2021年5月改正の地球温暖化対策推進法でも 日本のCO２排出量の割合をみると、家庭部門
「2050年カーボンニュートラル宣言」を基本理 （住まい）は15.5％、業務他部門（オフィスや商
念として明確に位置づけられており、脱炭素に 業施設等）は18.8％と、合わせて3割を超えてい
向けた取り組みや投資を加速するとしています。 ます。

英国・グラスゴーで開催された第26回国連気候 1990-2019年度の排出量増減率をみると、産業部
変動枠組条約締約国会合（COP26）では、「パ 門は23.7％減と低下したのに対し、家庭部門、業
リ協定」で合意した「世界の平均気温の上昇を、 務他部門はむしろ大きく増加しました【図１】
産業革命前の水準からプラス2度をはるかに下回 （次ページ）。
る水準にし、1.5度に抑える努力を追求する」と これらの部門（とりわけ家庭部門の住まい）では、
いう長期目標を再確認し、2030年温室効果ガス CO２排出量のうち、冷暖房や給湯、照明などの
（GHG）排出目標の再検討や強化を各国に要請 用途が多くを占め、省エネルギー技術の導入によ
する成果文書「グラスゴー気候合意」を採択し る削減余地が大きいと言われています。
閉幕しました（2021年11月13日）。
そのため、住宅や建築物の断熱性能を高めつつ、
COP26の場で岸田総理大臣も、「2030年度に、 高効率な家電・電気設備やLED照明などの導入で
温室効果ガスを2013年度比で46パーセント削減 エネルギー消費量削減の徹底化を図る一方で、太
することを目指し、さらに50パーセントの高み 陽光発電などの再生可能エネルギーを活用した創
に向けて挑戦を続けていく」との政府方針を示 エネルギーによって、脱炭素化を図ることが必須
し、気候変動という人類共通の課題に総力を挙 となっています。
げて取り組む決意を表明しています。

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【図1】日本のエネルギー起源CO2排出量の推移と構成比（電気・熱配分後）

＜日本のエネルギー起源CO2排出量の部門別構成比（2019年度）＞




＜日本のエネルギー起源CO2排出量の推移（1990～2019年度）＞ （単位：百万トン）
2019 1990-2019

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構成比 増減率
家庭部門 128.7 155.8 178.4 159.2 15.5% 23.7%
業務他部門 130.8 189.7 200.4 193.1 18.8% 47.6%
産業部門 503.4 477.1 430.4 384.3 37.4% -23.7%
運輸部門 208.4 258.8 228.8 206.0 20.0% -1.2%
エネルギー転換部門（発電等） 96.2 95.3 104.1 89.3 8.7% -7.2%
合計 1,067.6 1,170.3 1,137.0 1,028.8 100.0% -3.6%
出所：国立環境研究所「日本の温室効果ガス排出量データ」より作成



日本の方針はZEH・ZEBの強化 そして、このあるべき姿に向けた取組として次の
方針を示しています。
「2050年カーボンニュートラル宣言」を受け、 • 2025年度に住宅を含めた省エネ基準への適
2021年8月にとりまとめられた「脱炭素社会に 合義務化
向けた住宅・建築物における省エネ対策等のあ
り方・進め方」（国土交通省・経済産業省・環 • 遅くとも2030年までに省エネ基準を
境省３省連携）では、2050年（長期）及び ZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能に引き
2030年（中期）に目指すべき住宅・建築物の姿 上げ・適合義務化
として、次の目標を掲げました。
• 将来における設置義務化も選択肢の一つと
2050年：ストック平均でZEH・ZEB基準の して、太陽光発電設備の設置促進の取組を
水準の省エネ性能が確保され、その導入が 進める
合理的な住宅・建築物において太陽光発電
設備等の再生可能エネルギーの導入が一般
的となること

2030年：新築される住宅・建築物について
はZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能が確
保され、新築戸建住宅の6割において太陽光
発電設備が導入されていること

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ここで、少し聞き慣れないZEH、ZEBについて 商業系ビルでZEHに相当するものがZEB（ゼブ；
説明すると、ZEH（ゼッチ）とは「Net Zero 「Net Zero Energy Building＝ネット・ゼロ・エ
Energy House＝ネット・ゼロ・エネルギー・ ネルギー・ビル」の略語）であり、また、ZEH
ハウス」の略語で、「外皮の断熱性能等を大幅 の集合住宅版として、ZEH-M（ゼッチ・マン
に向上させるとともに、高効率な設備システム ション）の基準も設けられています【図３】
の導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅 （※）。
な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネ
ルギーを導入することにより、年間の一次エネ
ルギー消費量の収支がゼロとすることを目指し
た住宅」と定義されています【図２】。


【図２】ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）のイメージ図




出典：経済産業省資源エネルギー庁HP「省エネポータルサイト」

【図３】集合住宅におけるZEHの定義・判断基準




出典：集合住宅におけるZEHロードマップフォローアップ委員会「集合住宅におけるZEHの設計ガイド
ライン」（2020年3月） 4
当初、ZEHは、ハウスメーカーの戸建注文住宅 などのメリットがあり、脱炭素社会の実現に向け
を中心に普及してきましたが、最近では大手デ てその普及が期待されています。
ベロッパーが手掛ける分譲マンション、賃貸住
※ 100％以上の一次エネルギー消費量削減を満たす住
宅などの集合住宅でもZEH化が始まっています。 宅、建築物をそれぞれ「ZEH」、「ZEB」と定義して
ZEH化された住宅は、高断熱化や太陽光発電等 いるが、その他に高性能なZEHとして「ZEH＋」、
の導入などによって建設コストは上がりますが、 「次世代ZEH＋」、省エネ率等を緩和した「Nearly
居住者にとって、①夏は涼しく冬は暖かい快適 ZEH」、「ZEH Oriented」、「Nearly ZEB」、
「ZEB Ready」、「ZEB Oriented」などの定義も設
な住環境を実現できる、②省エネルギー化や創 定されている。また、さらに省CO2化を進めた先導的
エネルギー化の活用によって光熱費を抑えられ な基準として、LCCM住宅（使用段階のCO2排出量に
る、③太陽光発電の設置によって災害による停 加え資材製造や建設段階のCO2排出量の削減、長寿命
電時でも安心した生活を送ることができる、 化によりライフサイクル全体を通じたCO2排出量をマ
イナスにする住宅）がある。

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日本の先を行く海外諸国の取り組み
英国を代表するエコ建築「BedZED」、
米国最大のエコ住宅地「ウエストビレッジ」

ZEH,ZEBをけん引する英国 英国では、すでに「2016年までにすべての新築住
宅をゼロ・エネルギー化する」（2006年）、
海外諸国では、住宅や建築物のゼロ・エネル 「2019年までに住宅以外のすべての新築建築物を
ギー化に向けた対策が加速化しています。 ゼロ・エネルギー化する」（2008年）という大き
世界に先駆けて地球温暖化対策に取り組む英国 な政府目標を掲げ、ZEH化、ZEB化を推進してき
では、2019年6月に、それまでの2050年GHG ました。
排出量80％削減目標を見直し、2050年ネット・
ゼロを新たな目標とする改正気候変動法 その先進事例が、2002年にロンドン南部ハックブ
（Climate Change Act）を成立させました。 リッジに完成した「Beddington Zero Energy
COP26を前にボリス・ジョンソン首相は、その Development 」（BedZED）です。【図４】
実現に向けて大胆な政策・投資を示した「ネッ
ト・ゼロ戦略」を発表しています。

【図４】英国のゼロ・エネルギーのエコビレッジ「 BedZED」

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このプロジェクトは82戸の住宅とオフィスなど 2019年の建築物省エネ基準の更新では、壁や窓の
で構成されたイギリス最初のゼロ・エネルギー 高断熱機能化に加え、2020年1月から新築戸建住
のエコビレッジで、現地で作られた再生可能エ 宅と低層集合住宅（3階建てまで）に太陽光発電
ネルギー（ソーラーパネルと木材チップガス化 導入を義務付けました。次回の2022年更新ではガ
装置のコージェネレーションシステム）のみを ス暖房廃止を目指し、オール電化住宅への優遇策
使用するように設計されています（現在、地域 を盛り込むことが検討されています。
暖房はバイオマスペレットボイラーに切り替え
られている）。 その先進事例のひとつが、カリフォルニア州立大
建物は断熱効果の高い建築材料、扉、三重ガラ 学デイビス校に隣接したキャンパスハウジング
スを使用し、住宅は太陽光を最大限利用するた 「ウエストビレッジ」です。
めに南側に大きな窓を設け、オフィスは自然光 米国最大の「ネット・ゼロ・エネルギーコミュニ
が入る天窓を設置して照明器具を極力減らして ティ」で知られるこの住宅地は、10メガワットを
います。ほかにも、屋上緑化、再生水や雨水利 超える太陽光発電システムを備え、すべて完成す
用、廃棄物リサイクルシステム、電気自動車の ると約83haの広さ、3,000人以上の学生と教授、
カーシェアやサイクリングの奨励など、持続可 大学関係者の居住が計画されています。アパート
能な暮らし方が実現されています。 には、高効率エアコン、熱交換型換気システム、
高効率給湯器、LED照明、高断熱サッシなどの機
パリ協定復帰の米国は規制強化 能に加え、自然光を多く取り入れられる大型窓が
取り付けられ、これらの省エネ施策とメガソー
米国も、バイデン大統領就任後にパリ協定に復 ラーによる発電を組み合わせて、ゼロ・エネル
帰し、2050年GHG排出ネット・ゼロを表明し ギーを目指しています【図５】。
ました。2030年までにすべての新築商業用建築
物のネット・ゼロ化、2035年までに国内の建築 EUは削減目標を引き上げ
ストックからの排出量50％削減を中間目標に位
置づけました。 欧州連合（EU）も2021年4月に、2030年GHG排
出目標を40％削減から「少なくとも55％減」に引
なかでも先進的な環境政策の導入で知られるカ き上げることで暫定合意しています。各国で省エ
リフォルニア州は、2045年カーボンニュートラ ネ基準や規制を今まで以上に厳格にしていく例が
ルを目指し、すでに2008年に新築住宅は2020 みられ、例えばフランスやドイツでは化石燃料由
年までに、新築商業用建築物は2030年までにゼ 来の暖房器具を実質禁止とする見通しを立て、既
ロ・ネット・エネルギー（ZNE）にするという 存住宅のエネルギー効率改善を進める計画として
目標を掲げています。 います。


【図５】カリフォルニア州立大学デイビス校

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03
不動産投資もESGを重視する時代へ
アジア太平洋、北米及び欧州の不動産投資家93％がESGを重視
J-REITではグリーンボンドとサスティナビリティボンドの発行が急激に増加

世界ではすでに投資判断材料に こうした投資行動の背景には、ESGを重視した不
動産投資は環境・社会の持続可能性に貢献すると
現在、カーボンニュートラルへの対応は、 の考えとともに、中長期的には不動産価値の向上
“経済成長の制約やコスト”と考える時代は終わ や収益拡大につながり得るとの認識があるとされ
り、“成長の機会”ととらえる時代に変わってき ています。
ています。いまや120を超える国と地域が
「2050年カーボンニュートラル」実現に向けて、 日本でもESG投資ニーズが顕在化
脱炭素化に向けた大胆な政策や投資策を打ち出
しています。 J-REITにおいても、グリーンボンド（環境改善事
業向けの債権）による資金調達が目立つようにな
国連の「責任投資原則」（RPI＝Principles for りました。グリーンボンドとは、ESGの「E」
Responsible Investment）の提唱を受け、環境 （環境）に配慮した資金調達方法のひとつ。グ
（Environment）・社会（Social）・ガバナン リーンボンドとサステナビリティボンド（環境・
ス（Governance）を重視した経営をおこなう 社会の持続可能性に貢献する事業への投資）を合
企業へ投資する「ESG投資」は世界で3,000兆 わせた2021年の国内発行実績は107件、2.3兆円に
円にも及ぶとされ、環境関連の投資はグローバ 達し、国内で急速に伸びつつあります【図６】。
ル市場で大きな存在となっています。

国連環境計画・金融イニシアチブ（UNEP FI） 当研究所が2021年3月に国内の不動産投資家400名
不動産ワーキンググループの調査では、アジア に対し行った「ESGに関する意識調査」では、約
太平洋、北米及び欧州の不動産投資家のうち 83％が「今後の不動産投資でESGを意識する」と
93％が投資決定の判断にESG基準を取り入れ、 回答しています。
とくにエネルギーや温室効果ガス排出、水など これから日本でも、ESG、とりわけ環境を重視し
の環境性能の課題を重視していると回答しまし た不動産投資への動きが高まり、そうした物件に
た（UNEP FI’s Property Working Group et al. ますます注目が集まっていくことが予測されます。
“Global ESG Real Estate Survey Results”,
2019）。

【図６】国内企業等によるグリーンボンドとサステナビリティボンドの発行実績




出典：環境省HP「グリーンファイナンスポータル」（2021年11月時点） 7
04
都市政策の専門家 市川宏雄所長による分析結果統括
地球温暖化への対応が国際的な最重要事項に
日本でも不動産投資を通じて脱炭素に貢献する時代へ

脱炭素化が、なぜ世界的な潮流となっている Zero Energy Building＝ネット・ゼロ・エネ
のか。それは有名な「パリ協定」に象徴され ルギー・ビル」がこれからの常識です。英国
るように、地球温暖化への対応が愁眉の急と を代表するエコ建築「BedZED」が登場し、
なっているからです。日本でも暖冬になった 米国最大のエコ住宅地「ウエストビレッジ」
り、突然の豪雨が洪水被害を生んでいます。 がカリフォルニア州立大学デイビス校に隣接
欧米はより深刻で、夏に熱波が多くの人命を して建設されました。
奪い、山火事も頻発しています。CO2排出量
の削減は国際的な最重要事項なのです。 持続可能な世界の実現のために、企業の長期
的成長に重要な環境（E）・社会（S）・カバ
不動産の分野でも、国土交通省、経済産業省、 ナンス（G）の３つの頭文字をとったESGが
環境省の３省が連携して、「2050年カーボン 不可欠になっています。アジア太平洋、北米
ニュートラル宣言」を受けた「脱炭素社会に 及び欧州の不動産投資家の90％以上がESGを
向けた住宅・建築物における省エネ対策等の 重視するようになっています。このことは不
あり方・進め方」を2021年8月にとりまとめ 動産投資のデータに表れており、J-REITでは
ました。住宅や建築物の断熱性能を高め、高 グリーンボンドとサスティナビリティボンド
効率な家電・電気設備やLED照明などを導入 の発行が急激に増加しています。日本でも世
してエネルギー消費量を削減させ、また、太 界の流れに追随を始めたのです。脱炭素社会
陽光発電などの再生可能エネルギーで脱炭素 の実現のために環境コントロールとその実行
化を図ることなどが現実の課題となったので のための管理体制の構築や企業内部の統治が
す。住宅におけるZEH（ゼッチ）「Net Zero 不可欠となり、不動産投資を通じて脱炭素に
Energy House＝ネット・ゼロ・エネルギー・ 貢献する時代へと舵が切られたのです。
ハウス」や商業系ビルのZEB（ゼブ）「Net




＜参考文献＞
経済産業省資源エネルギー庁HP「省エネポータルサイト」
環境省HP「グリーンファイナンスポータル」
石丸美奈「住宅・建築物のネットゼロエネルギー化の各国の状況」共済総研レポート,No.176（2021.8）
依田宏樹「持続可能な社会に必要なESG不動産投資の拡大」大和総研レポート・コラム,2020年1月9日
「脱炭素住宅－省エネ基準適合義務化の議論が再熱」日経アーキテクチュア,2021年3月25日号
「Zero Energyなビルや住宅が、欧米で拡大中ー世界の省エネ」大阪ガスHP,2017年12月

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会社概要
会社名 ：株式会社グローバル・リンク・マネジメント
会社HP ：https://www.global-link-m.com/
所在地 ：東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号渋谷マークシティウエスト21階
代表者 ：代表取締役社長 金 大仲
設立年月日 ：2005年3月
資本金 ：535百万円（2021年6月末現在）
業務内容 ：投資用不動産開発、分譲、販売、仲介
免許登録 ：宅地建物取引業 東京都知事(4)第84454号
所属加盟団体 ：(社)東京都宅地建物取引業協会、(社)全国宅地建物取引業保証協会、
(社)全国住宅産業協会、(財)東日本不動産流通機構、(社)首都圏中高層住宅協会


【本件に関するお問合わせ先】
株式会社グローバル・リンク・マネジメント 経営企画部 経営企画課
TEL：03-6821-5944 MAIL：glmirinfo@global-link-m.com

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