事業説明会資料

2019年1月30日




株式会社グッドコムアセット


事業説明会
エグゼクティブ・サマリー

2019年10月期は、売上・利益ともに過去最高を計画
2019年10月期 連結業績予想
◼売上高231.6億円、営業利益17億円、経常利益16.2億円、当期純利益11.1億円
(前年同期:売上高168.1億円、営業利益16.7億円、経常利益15.6億円、当期純利益10.7億円)

◼物件販売数も過去最高を計画し、868戸を販売
(前年同期:626戸)
◼2019年10月期に販売可能物件181戸を仕入れ、販売計画前倒しの可能性


トピックス
◼2019年10月期は、配当性向30.2%を予定し、今後も配当性向30%を基準に毎期配当する方針
(2018年10月期は、配当性向21.9%)
◼クリプトン・フューチャー・メディア㈱との業務提携により、不動産Techを活用した
不動産特定共同事業に本格的に着手し、小口販売を開始予定
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自社ブランド “GENOVIA” 事業の特徴①

“統一感”ד緑化”によるブランディング&豊富な物件ラインナップ

統一感 壁面・屋上緑化
駒込駅Ⅱgreen veil 新宿早稲田green veil 新宿早稲田green veil 駒込駅green veil





◼ 外観・アプローチ・エントランス等、各物件の仕様に統一感 ◼ 1階部分に、植栽した壁面緑化デザイン「green veil」を採用
◼ 「GENOVIA」仕様により、仕入先・販売先のリピートを促進 ◼ 屋上緑化デザイン「skygarden」を採用するケースも
◼ 投資用マンションの資産価値向上策に寄与




間取り・広さ・価格帯・エリア

◼ 豊富な物件ラインナップ⇒ 間取り:1K、1LDK、2LDK。賃貸面積:20㎡~60㎡。価格帯:2,000万円台~5,000万円台。
◼ エリア ⇒ 東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内が中心。(中古物件の取扱いなし)

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物件の供給エリア 事業の特徴②

東京23区中心としたエリア戦略は、今後も堅持
GENOVIAシリーズの開発エリア/開発物件・専有物件のエリア別開発実績

足立区 ※ 2018年10月期までの実績
板橋区 北区 東京23区

練馬区
合計57物件

3 0 荒川区

葛飾区
豊島区 1
0 文京区
中野区 台東区 墨田区
新宿区 0 2
0 2 0 5 1 5
杉並区
1 4 千代田区
中央区 江戸川区
渋谷区 江東区

0 1 港区 0

世田谷区

目黒区


品川区



大田区
開発物件※1 専有物件※2 0 3 (その他)
は今後竣工予定物件の所在地 神奈川県川崎市 専有物件 1物件


※1 開発物件とは、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件
※2 専有物件とは、土地の段階から手付金を支払い、自社ブランド仕様で建設し、マンション事業主から1棟を買い取る物件
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専有物件による資金効率化スキーム 事業の特徴③

専有物件としての仕入により、人件費等の先行コスト削減、資金効率向上
開発物件の工程例

1ヶ月 2ヶ月 3ヶ月 4ヶ月 5ヶ月 6ヶ月 7ヶ月 8ヶ月 9ヶ月 10ヶ月 11ヶ月 12ヶ月 ・ ・・・・・ ・
・ ・・・ 26ヶ月 27ヶ月

用地取得
基本設計
地質調査 用地取得や施工にかかる先行コスト負担大
建築確認期間

施工会社選定 着工 竣工引渡




専有物件の工程例

1ヶ月 2ヶ月 3ヶ月 4ヶ月 5ヶ月 6ヶ月 7ヶ月 8ヶ月 9ヶ月 10ヶ月 12ヶ月 ・・・
・・・・・・ 17ヶ月

建築確認後、物件契約(手付金のみ)
用地取得や施工にかかる先行コストが不要
着工 竣工引渡




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顧客属性① 事業の特徴④

関東・中部地方の女性公務員が主要顧客

職業別 性別 在住エリア


2.7% 15.9 11.5%
% 24.8
%

公務員 女性
関東+中部
97.3% 84.1%
88.5%

84.1 63.7
97.3 % %
%


■ 公務員 ■ 女性 ■ 北海道・東北
■ その他 ■ 男性 ■ 関東
■ 中部


※ 2018年10月期の国内自社販売の実績

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顧客属性② 事業の特徴④

30代、40代が主要顧客

年齢別 年収別

0.9%
18.6 15.0
9.7%
% %
38.9
% 501~900万円
30代、40代
66.4% 89.4%
34.5
31.9 50.5
%
% %




■ 29歳以下 ■ 500万円以下
■ 30歳代 ■ 501万円~700万円
■ 40歳代 ■ 701万円~900万円
■ 50歳以上 ■ 901万円~1,000万円

※ 2018年10月期の国内自社販売の実績
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購入理由 事業の特徴⑤

生命保険の代替としてご購入するケース
・物件を購入する際に金融機関から住宅ローンの借入を行うことで、団体信用生命保険が付加される
・団体信用生命保険は、死亡や高度障害等万が一の場合に残りの住宅ローンが全額弁済される制度
・残された家族は、財産としてそのまま安定収入を得る




金融機関の団体信用生命保険の給付例
【例1】
被保険者ががん、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、
肝硬変、慢性膵炎(8疾病)で就業不能となり、1年以上経過した場合

【例2】
被保険者が要介護3以上に認定又は所定の介護状態が180日継続した場合

【例3】
がん(所定の悪性新生物)と診断確定した場合


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顧客動向 事業の特徴⑥

新規購入率は54.6%まで上昇し、入居率も高水準を維持
増加する新規購入率 入居率の状況

(%) 新規 リピート (%)
100 100 99.9
99.8
98 98.7
80 43.4
49.1 45.4
62.1 60.2 96



92 92.2


56.6 54.6 90
50.9
20 39.8 89.1
37.9



2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
※ 国内自社販売の実績 ※末日時点の実績
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2019年10月期 連結業績予想①

2019年10月期は下期に販売が集中し、増収増益を予想(過去最高)
【上期】
第1四半期累計 第2四半期累計
単位:百万円
2018年10月期 2019年10月期 前期比 2018年10月期 2019年10月期 前期比

売上高 3,467 3,919 113.0% 9,510 7,309 76.9%

営業利益 427 382 89.4% 991 701 70.7%

経常利益 396 363 91.8% 924 665 72.0%

当期純利益 277 248 89.7% 635 455 71.6%

【下期】
第3四半期累計 通期
単位:百万円
2018年10月期 2019年10月期 前期比 2018年10月期 2019年10月期 前期比

売上高 13,995 12,833 91.7% 16,817 23,166 137.7%

営業利益 1,432 1,084 75.7% 1,678 1,701 101.4%

経常利益 1,345 1,030 76.6% 1,567 1,627 103.9%

当期純利益 923 704 76.3% 1,071 1,113 103.9%

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2019年10月期 連結業績予想②

2018年10月期は第2四半期2019年10月期は第4四半期会計期間に販売が集中
【上期】
第1四半期会計期間 第2四半期会計期間
単位:百万円
2018年10月期 2019年10月期 前期比 通期構成比 2018年10月期 2019年10月期 前期比 通期構成比

売上高 3,467 3,919 113.0% 16.9% 6,042 3,389 56.1% 14.6%

営業利益 427 382 89.4% 22.4% 564 319 56.6% 18.8%

経常利益 396 363 91.8% 22.3% 528 302 57.2% 18.6%

当期純利益 277 248 89.7% 22.3% 358 206 57.7% 18.6%

【下期】
第3四半期会計期間 第4四半期会計期間
単位:百万円
2018年10月期 2019年10月期 前期比 通期構成比 2018年10月期 2019年10月期 前期比 通期構成比

売上高 4,484 5,524 123.2% 23.9% 2,822 10,333 366.1% 44.6%

営業利益 440 382 87.0% 22.5% 246 616 250.4% 36.3%

経常利益 420 364 86.6% 22.4% 221 597 269.7% 36.7%

当期純利益 287 249 86.5% 22.4% 148 408 275.7% 36.7%

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売上高予想

過去最高の売上高、販売戸数を予想
売上高推移

(百万円) 国内自社販売 国内業者販売 海外販売 不動産管理 販売戸数 (戸)
23,166
25,000 900



20,000
16,817


626 13,534
15,000


9,834 9,758
10,000 7,393 500
7,823 570

441 3,955 400
2,600
3,521 324
5,000 8,981
1,994 251
279 6,431 300
5,316
3,075
3,205

2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
※セグメント間取引により合計が合わない場合があります 予想
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営業利益予想

過去最高の営業利益を予想
営業利益推移
(百万円) 国内自社販売 国内業者販売 海外販売 不動産管理 営業利益率 (%)

1,800 1,678 1,701 14
12.6
12.1
1,600 325

1,400 10.0
9.2 10
1,200

948 929 907 7.3 8
1,000 820













0 ▲12 ▲80 ▲54 ▲45

▲200 -2
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
※セグメント間取引により合計が合わない場合があります 予想
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今後の販売物件について
2019年10月期以降の販売物件の仕入も順調に進捗
2019年10月期以降 販売予定
物件名 住所 総戸数 物件名 住所 総戸数 物件名 住所 総戸数
新宿green veil * 新宿区 47戸 東向島 skygarden 墨田区 90戸 (仮称)錦糸町 墨田区 27戸
東日本橋駅前green veil 中央区 80戸 (仮称)練馬高野台 練馬区 116戸 (仮称)田端Ⅲ 北区 38戸
高円寺 skygarden 中野区 20戸 (仮称)上野 台東区 24戸 (仮称)鶴見市場 横浜市 65戸
浅草Ⅱ skygarden 台東区 63戸 (仮称)新御徒町 台東区 24戸 (仮称)浅草Ⅳ 台東区 49戸
東大前 green veil 文京区 39戸 (仮称)池上 大田区 26戸 (仮称)桜上水 杉並区 40戸
目黒南 green veil * 目黒区 39戸 (仮称)亀戸 江東区 38戸 (仮称)御徒町 台東区 27戸
亀戸水神 skygarden 墨田区 57戸 (仮称)新宿中落合 新宿区 34戸 (仮称)笹塚 渋谷区 43戸
駒込駅 green veil * 北区 48戸 (仮称)水天宮前 江東区 40戸 (仮称)東神田 千代田区 130戸
三軒茶屋 green veil 世田谷区 50戸 (仮称)本羽田 大田区 94戸 (仮称)関内 横浜市 38戸
駒込駅Ⅱgreen veil 文京区 39戸 (仮称)武蔵関公園 練馬区 75戸 (仮称)関内Ⅱ 横浜市 38戸
亀戸水神Ⅱ skygarden 墨田区 42戸 (仮称)上野Ⅱ 台東区 29戸 (仮称)上野Ⅲ 台東区 36戸
隅田川west skygarden 荒川区 64戸 (仮称)八広 墨田区 93戸 (仮称)立石 葛飾区 56戸
新宿早稲田 green veil 新宿区 65戸 (仮称)鷺ノ宮 中野区 57戸 (仮称)三ノ輪 台東区 60戸
墨田文花 skygarden 墨田区 33戸 (仮称)新中野 中野区 37戸 (仮称)両国Ⅲ 墨田区 19戸
世田谷桜丘 skygarden 世田谷区 36戸 (仮称)千住大橋 足立区 59戸 (仮称)四谷三丁目 新宿区 73戸
浅草蔵前 skygarden 台東区 44戸 (仮称)両国Ⅳ 墨田区 26戸 (仮称)三ノ輪Ⅱ 台東区 68戸
秋葉原 skygarden 台東区 29戸 ※ 赤字は2019年10月期に仕入れ、販売する物件です。 *は開発物件を指します。
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今後の経営方針と販売リスク管理

透明性を確保し、独自のバランス経営
国内自社販売
新規事業
◼ 新卒採用及び育成の強化
◼ 営業エリアを全国に展開 ◼ 不動産Techを活用した不動産特定共同事業
に本格的に着手し、小口販売を開始予定


国内業者販売 海外販売
経営環境に応じて
◼ 豊富な開発、仕入実績を背景に、順調な物 売上のバランスを構築し、 ◼ 為替の動向を注視し、販売活動を見極める
件供給を実行
安定的な業容の拡大を目指す
◼ 自社販売のキャパシティを上回る物件数
を、同業他社に供給
不動産管理
◼ 不動産賃貸会社との契約により、高い入居
率を維持
◼ 管理物件が順調に増加




さらなる成長により、時価総額1,000億円を目指す
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株主還元

配 当 金

2019年10月期は、1株当たり47円の期末配当を予定
(2018年10月期は、普通配当25円+記念配当10円)
株 主 優 待

当社オリジナルQUOカード2,000円分
年2回(合計4,000円)贈呈
4月末、10月末の6ヵ月以上継続保有の ※デザインは
予告なく変更
株主様(100株以上)が対象 される場合が
あります。


※継続保有期間6ヵ月とは、同一株主番号で4月30日及び10月31日の
株主名簿に連続して2回以上記載又は記録されること。


自己株式取得

2018年12月13日から2019年1月8日までの期間で150,000株を取得

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ご参考:金融機関への窓口一本化

住宅ローン・営業推進部が 窓口一本化により牽制

住宅ローン・営業推進部


提出書類を
全てチェック
ご購入者様 書類 打診及び提出
金融機関へ
打診し提出
金融機関
当社営業担当者




金融機関へ直接接触できない
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会社概要

社名 株式会社グッドコムアセット
創業 2005年11月28日
資本金 15億8,812万円(2018年10月31日現在)
代表者名 代表取締役社長 長嶋 義和
本社 東京都新宿区西新宿七丁目20番1号 住友不動産西新宿ビル
従業員数 90名(2018年10月31日現在)*連結
自社ブランド「GENOVIA」シリーズの新築マンションの
事業内容
企画、開発、販売及び管理
株式会社グッドコム(不動産管理)
連結子会社 臺灣家得可睦股份有限公司(台湾現地法人)
上海家徳可睦商務諮詢有限公司(中国現地法人)
市場 東京証券取引所 市場第一部【証券コード:3475】
株主数 21,078名(2018年10月31日現在)
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経営理念



経営理念


私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバル
に提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。

当社グループはこの経営理念のもと、主要な事業として自社ブランド
「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズの新築マンションの企画、
開発、販売及び管理に取り組んでおります。




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社名の由来


社名の由来

Good Company Asset ⇒ Good Com Asset
Good Company ⇒ Good Com

当社の社名の由来は、(不動産業における)超優良企業でありながら、
社会貢献や慈善事業を積極的に推進する企業でありたいとの願いを
込めています。
COMPANYの一部が欠けた“COM”の表記は“未完成の自分”を表現し、
常に完璧を目指すための戒めとしています。



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沿革
2005年11月 資本金300万円で(有)グッドコムアセットを設立

2006年1月 宅地建物取引業免許を取得

2008年1月 自社ブランド【GENOVIA(ジェノヴィア)】シリーズ 販売開始
2008年3月 不動産管理事業(賃貸管理業務)の(株)グッドコムを完全子会社化
(⇒宅地建物取引業免許、マンション管理業登録)
2011年7月 壁面緑化デザイン採用
【現ブランド名green veil(グリーンヴェール)】
2015年3月 屋上緑化デザインを採用
【ブランド名skygarden(スカイガーデン)】
2015年3月 台湾台北市に子会社「臺灣家得可睦股份有限公司」設立

2016年12月 東証JASDAQスタンダード市場に新規株式上場

2017年5月 中国上海市に子会社「上海家徳可睦商務諮詢有限公司」設立

2017年6月 東証市場第二部に市場変更

2018年4月 東証市場第一部銘柄に指定
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