2017年３月期　第２四半期　決算説明会

１ . ２ ０ １ ７ 年３ 月期 第２ 四半期業績
２ . ビジ ネス モ デ ル
３ . 「地主リ ート」の組成について
４ . な ぜ競合他社が現れな いのか？
５ . ニューリアルプロパティ株式会社について
６ . ２ ０ １ ７ 年３ 月期 通期業績予想
 ２０１７年３月期
１ 第２四半期業績
 業績推移 ３



前期比で減収減益の要因は、前期上半期の超大型案件売却の影響
ポイント 通期では、地主リート組成にあわせた案件売却を見込むため予想を据え置き、
P O I N T
５期連続の増収増益、売上高２５９億円、純利益４４億円達成を見込む
上半期 下半期 （単位：百万円）

売上高 営業利益
(予想)
5,955
30,000 25,900 6,000
(予想)

20,000 16,252 17,378 4,000 3,547 3,690
5,563
10,000 2,000

9,220 12,104 9,575 1,580 1,714

---

2015/3期 2016/3期 2017/3期 2015/3期 2016/3期 2017/3期

経常利益 親会社株主に帰属する当期純利益
(予想)

6,000 5,626 4,500
4,400
3,605
4,000 (予想) 3,000
2,987
5,374 2,400 1,863 3,564 4,150
2,000 1,500

1,265 2,020 764

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2015/3期 2016/3期 2017/3期 2015/3期 2016/3期 2017/3期
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 資産の状況 ４



販売用不動産が前期末より65億円増加
ポイント 子会社化した企業の海外持分法適用会社の関係会社株式64億円増加計上
P O I N T
これらの要因により、資産合計125億円増加
（単位：百万円）

<資産合計> <負債純資産合計>
51,256 51,256
流動負債
3,431
38,690 販売用 38,690
不動産 流動負債
29,187 負債
流動資産 流動資産 6,169
販売用 固定負債 34,572
不動産 35,439 41,679 負債
22,610 26,989 固定負債 31,140
20,820


株主資本 純資産 株主資本
固定資産 純資産
固定資産 11,697 16,684 15,141
9,577 11,700
3,251
2016/3期末 2017/3期 2Q末 2016/3期末 2017/3期 2Q末



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 販売不動産・有利子負債の推移 ５




販売用不動産は、契約ベースにおいて過去最高の約360億円
ポイント
P O I N T
販売用不動産は、新規の開発案件やセールス＆リースバック案件の
増加等により新規案件が拡大する見込み

販売用不動産 有利子負債
40,000 （短期借入金+1年以内返済予定の長期借入金+長期借入金+リース債務） （単位：百万円）



32,012
30,000

23,464

20,000 16,834
13,529
29,187
10,000
22,610
4,197 16,682
12,640
3,593

---

2013/3期 2014/3期 2015/3期 2016/3期 2017/3期 2Q


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２ ビジネスモデル
「ＪＩＮＵＳＨＩ ビジネス」とは ７




＝
「土地を買う。土地を貸す。貸した土地を売る。」




「土地を買う。土地を貸す。貸した土地を売る。」
建物を建てずに「地主」に徹するからＪＩＮＵＳＨＩビジネス といいます。
土地を購入し、その土地を事業用定期借地権で
食品スーパーなどのテナントにお貸しして、借地料をいただくことにより、
安全な不動産投資商品を作るビジネスモデルです。


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 「ＪＩＮＵＳＨＩ ビジネス」とは ８




「ＪＩＮＵＳＨＩ ビジネス」の場合
地主リート等に
土地を買う テナントに土地を貸す
土地を売る
事業用地 事業用定期借地権 安全な利回り商品




ほとんどの場合、土地を購入する時点で
テナントと定期借地契約を締結


従来の商業施設開発の場合




誘致したテナント用の 土地・建物を
土地を買う テナントを誘致する その建物を建設する
建物を設計する 自社で保有・売却

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 「ＪＩＮＵＳＨＩ ビジネス」のポイント ９




エリア 立地条件 転用性 社内の
・日本国内であること
・東京、大阪、名古屋の
3大都市圏
テナントが撤退しても
また新たなテナントに
住宅に転用
しやすい土地
+ 厳格な
投資基準
または 貸せるような土地
国内の人口20万人以上の
中核都市及びその他周辺



テナント例




スーパー スーパー ホテル 結婚式場
（(株)ライフコーポレーション） （(株)万代） （(株)テイクアンドギヴ・ニーズ） （(株)クリスタルインターナショナル）




厳しい投資基準をクリアする“優良な土地”のみを扱う

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 「ＪＩＮＵＳＨＩ ビジネス」のポイント 10




「ＪＩＮＵＳＨＩ ビジネス」の場合

土地を買う


テナントを
誘致する


土地を売る
案件の担当者が全ての工程を行う


従来の商業施設開発の場合 それぞれ別の担当者が縦割りで行う




土地購入 テナント誘致 建物を設計・建設 売却または賃貸

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財務戦略（借入枠増額及び有利な借入条件への変更など） １１




更なる強固な財務基盤の構築
世 安
界 借入期間の長期化 定 仮にリーマンショック級の
的 し
な た 世界的な金融不況が発生し
金 財
融 対策済 務 当社をとりまく調達環境が悪化しても、
不 基 金融機関からの期限前返済を求められず
況 盤
財務制限条項等の 新規案件の借入れも可能に
コベナンツ付与無し




総額約800億円の借入を可能にする財務戦略

① コミットメントライン等、幅広いバンクフォーメーションによる大口の借入枠確保

② 財務制限条項等のコベナンツ付与無しを全ての借入で実現

③ 借入期間を超長期化することによるリファイナンスリスクの排除
※この他、各金融機関との新規借入契約締結、借入枠の増額などの関係強化を実施

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「ＪＩＮＵＳＨＩ ビジネス」の投資家から見た３つの強み １２




建物の建設・所有はテナント
負担であるため、保守・修繕・
改修などの追加投資は不要
です。

定期借地契約により建物は
テナントが投資するため、
退去リスクが低く、 建物を持たないため、
長期安定収益が 経年劣化や陳腐化がなく、
見込めます。 定期借地契約の期間満了後
は、土地が更地で戻るため、
資産価値が最大のまま返還
されます。




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３ 「地主リート」 の組成について
なぜ 「ＪＩＮＵＳＨＩビジネス」 × 「私募ＲＥＩＴ」 か？ １４


機関投資家の
不動産運用ニーズ × 私募ＲＥＩＴ

事業用定期借地契約により
長期安定収益が見込める
保守・修繕･改装などの追加投資が不要
長期安定した 低金利環境において国債対比で
建物はテナント自身が多額の
インカムゲインの
実現
超過リターンの実現が可能な
運用商品への期待の高まり ＝ 投資により新築するため、
テナント退去リスクが極めて低い
土地のみへの投資のため災害リスク、
建物施工（法令遵守）リスクは極めて
低い


経年劣化の無い土地のみであること、
変動の無い安定賃料をベースとする
リーマンショック時に多くの運用 ため、鑑定評価の変動は極めて少ない
商品の価格が大幅に下落、
大幅な 定期借地契約の期間満了後は、土地が
原本価格変動の
回避
多数の機関投資家において
売却損の計上や減損処理を
強いられた教訓もあり、
＝ 更地で返還されるため、高い流動性が
確保できる（売却益の享受も可能）
価格変動リスクの回避を嗜好 非上場である私募ＲＥＩＴを選択することで、
資本市場の影響を回避し、不動産の
価値に依拠した評価が可能

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 「地主リート」 の成長戦略 １５




１年目の資産規模は２００億円程度
５年で１,０００億円規模への成長を目指す

５年目に
（単位：億円） 約１,０００億円
1,000


800 ３年目に
約６００億円

---

400 １年目に
約２００億円

---

---

1年目 ２年目 ３年目 ４年目 ５年目
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年

（注）上記シナリオは一定の経過及び前提に基づく現時点における想定であり、その実現を保証するものではありません。
不動産市況その他の様々な要因により上記シナリオを達成できない可能性があります。

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 当社と「地主リート」における利益相反回避の万全な対策 １６




資産運用会社における透明性の高い意思決定フロー

ＳＴＥＰ １ 案件取得の起案（起案部署）


ＳＴＥＰ ２ コンプライアンス・オフィサーによる審査・承認


ＳＴＥＰ ３ 投資委員会（外部委員含む）による審議・決議


ＳＴＥＰ ４ コンプライアンス委員会（外部委員含む）による審議・決議


ＳＴＥＰ ５ 取締役会による審議・決議


ＳＴＥＰ ６ （利害関係者取引について）投資法人役員会の審議・承認

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４ なぜ競合他社が現れないのか？
なぜ競合他社が現れないのか？ １８




理由① 理由②

従来の不動産開発は、工夫を凝ら 底地に特化した不動産開発を行う
した建物の建築を行うとの認識が 会社は少なく、当社はそのパイオニ
強い。 アとして定着している。


理由③ 理由④

土地の取得に際して、厳格な社内 これまでも私募ファンド、Ｊリートなどに
基準を設けるとともに、同一の担 参画してきたが、「地主リート」の組成
当者が全てのプロセスを行う。 で、より安定的に売却できる環境を
構築した。




これらの理由により競合他社が現れても競争優位性を保ち、
「ＪＩＮＵＳＨＩ ビジネス」を優位に進めることができる。
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 ニューリアルプロパティ株式会社
５ について
ＮＲＰの事業内容 ２０




ＮＲＰは「不動産事業」「海外ＰＦＩ事業」「娯楽事業」の３つの事業で形成されています。


不動産事業 海外ＰＦＩ事業 娯楽事業
国内 シドニーハーバートンネルの 山代ゴルフ倶楽部
分譲用地等の販売 所有及び運営管理 （石川県）の運営
賃貸用不動産の運営 等 香港第二海底トンネルの
運営管理
海外 ※ ＰＦＩ（Ｐｒｉｖａｔｅ Ｆｉｎａｎｃｅ Ｉｎｔｉａｔｉｖｅ）事業とは、
民間企業の資金・経営能力・技術力を活用して、
賃貸用不動産の運営 公共施設の建設・所有・維持管理・運営等を行う
事業です。


関係会社 関係会社 関係会社
Ｋｕｍａｇａｉ Ｋｕｍａｇａｉ
(株)山代ゴルフ
ＮＲＰ (株)ドリーム九重 Ａｕｓｔｒａｌｉａ
Ｆｉｎａｎｃｅ Ｐｉｙ Ｌｔｄ
Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ
Ｌｔｄ 倶楽部


Ｋｕｍａｇａｉ Ａｕｓｔｒａｌｉａ Tunnel Holdings
黒磯観光開発(株) Ｐｉｙ Ｌｔｄ Pty Ltd

凡例
ＮＲＰ Ｈｏｌｄｉｎｇｓ ＫＧ Ｌａｎｄ Ｎｅｗ Ｙｏｒｋ Sydney Harbour
Ｃｏｒｐ Ｃｏｒｐ Tunnel Co.,Ltd 連結 持分法 非関係
子会社 適用会社 会社



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 ２０１７年３月期
６ 通期業績予想
連結業績予想 ２２



販売用不動産の仕入及び売却先の拡大により、
売上高
過去最高の売上高を更新、前期比49.0%増加

前期に渋谷区神宮前５丁目案件が特別な高利益率で
営業利益
売却できたことによる反動減、前期比38.0%減少

土地仕入れの大幅増を計画し、前期比３倍の支払利息13億円を
経常利益
見込んだことによる費用増は、将来の利益に貢献、前期比57.3%減少


親会社株主に帰属する ニューリアルプロパティ㈱の子会社化による特別利益及び
特別損失の差引による27億円の利益を計上することにより、
当期純利益 過去最高益を達成、前期比22.0%増加

配当金 過去最高の配当金を更新、前期比５円増

２０１６／３期 ２０１７／３期予想 前期比
単位:百万円
実績 （５／１０公表） 増減額 増減率
売上高 １７,３７８ ２５,９００ ８,５２２ ４９.０％
営業利益 ５,９５５ ３,６９０ △２,２６５ △３８.０％
経常利益 ５,６２６ ２,４００ △３,２２６ △５７.３％
親会社株主に帰属す
３,６０５ ４,４００ ７９５ ２２.０％
る当期純利益
配当金(円） ４５円 ５０円 ５円 １１.１％

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連結業績推移 ２３



売上高 ５期連続の過去最高の売上高を更新予定

親会社株主に帰属する当期純利益 ５期連続の過去最高の純利益を更新予定


売上高（左軸） 親会社株主に帰属する当期純利益（右軸） （単位：百万円）

30,000 5,000
4,400
2013年3月期比
25,000
売上高 ： 294％増 4,000
3,605
利 益 ： 1,288％増
20,000
17,378 3,000
16,252
15,000
1,863 25,900
10,818 2,000
10,000
6,572
1,000
5,000 666

---

---

2013/3期 2014/3期 2015/3期 2016/3期 2017/3期
（予想）

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ディスクレーマー（免責事項） ２４




本資料は投資家の参考に資するため日本商業開発株式会社（以下「当社」という）の現状
をご理解いただくため作成したものです。
本資料には、当社及び当社のグループ会社（以下当社と併せて「当社グループ」という）の
財務状況、経営成績、事業等に関する将来予想の記述が含まれております。かかる将来予想に
関する記述は、その性質上、発生の可能性が不確定な将来の事由や環境に左右されるた
め、リスクや不確実性を内在しております。実際の財務状況、経営成績、事業等は、かかる
将来予想と大きく異なる結果となりうることをあらかじめご承知願います。
また、本資料に記載されている当社グループ以外の企業等に係る情報は、公開情報等か
ら引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等については当社は何らの検証も
行っておらず、これを保証するものではありません。




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